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索 引  号: 003139227/201907-00061 信息分类: 负责人解读 / 国土资源、能源
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名       称: 【负责人解读】《关于推行不动产预告登记制度的通告》政策解读
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【负责人解读】《关于推行不动产预告登记制度的通告》政策解读

发布机构:    黄山市自然资源和规划局     发布日期:2019-07-12 15:12     信息来源: 市自然资源局     浏览次数:5689

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近日,黄山市自然资源和规划局、中国银保监会黄山监管分局联合发布了《关于推行不动产预告登记制度的通告》(以下简称《通告》),明确了不动产买卖或抵押当事人向不动产所在地登记机构申请预告登记的程序、材料以及登记结果效力和登记费用。推行不动产登记预告登记制度有什么意义?预告登记有什么作用?市自然资源和规划局主要负责人进行了解读。

一、为什么要推行不动产预告登记制度?

按照《物权法》规定,我国实行的是不动产物权登记生效主义,除法律另有规定外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。不动产买卖协议(合同)是债权意思的表现,不动产预告登记制度是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记制度,它将债权请求权予以登记,保障将来实现物权,使其具有对抗第三人的效力,经过预告登记的不动产再发生交易或抵押行为不能办理相应的不动产登记,不发生物权效力。

根据不动产登记有关法律法规的规定,商品房等不动产预售的、以预购商品房设定抵押权的、不动产买卖的、不动产抵押的,当事人都可以按照约定申请不动产预告登记。但在日常登记业务中,预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记比较常见,对现房或存量房买卖或抵押申请预告登记比较少见,主要原因是一些业内人士和社会公众对不动产预告登记制度不了解、不熟悉,不能充分运用预告登记制度保护自身合法权益,没有充分发挥预告登记制度定纷止争、物尽其用的重要作用。一般不动产买卖或抵押从签订协议到付清全款和完成过户登记是需要时间的,如何确保交易安全,防止风险,为贷款审批提供物权保障,申请预告登记是最好的选择。因此,市自然资源和规划局、中国银保监会黄山监管分局联合发布《关于推行不动产预告登记制度的通告》,旨在维护不动产交易安全,保护权利人合法权益,发挥不动产预告登记协同贷款审批的作用,提升金融风险防范能力。

二、当事人如何申请不动产买卖、抵押预告登记?

不动产买卖或抵押当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向不动产登记机构申请预告登记。不动产登记机构核定通过后,将预告登记申请事项记载于不动产登记簿,并向申请人核发《不动产登记证明》。

不动产买卖、抵押申请预告登记,申请人提交的材料包括:(1)不动产登记申请书;(2)申请人身份证明;(3)当事人关于预告登记的约定;(4)不动产权属证书;(5)不动产转移的提交不动产转让合同,不动产抵押的提交不动产抵押合同和主债权合同。不动产转让合同或者不动产抵押合同和主债权合同中包括预告登记的约定或对预告登记附有条件和期限的约定,可以不单独提交相应材料。

三、预告登记的作用表现在哪些方面?

《通告》中阐明了不动产预告登记的作用,具体表现在以下几个方面:

1.《不动产登记证明》可以作为个人购房商业贷款审批、住房公积金贷款审批等业务办理的依据。

当事人签订的不动产转让合同、不动产抵押合同和主债权合同属于合同债权,当事人按照约定办理的预告登记属于法定物权。通常来说,物权优先于债权,物权的优先性,首先表现在当物权与债权并存时,物权优先于一般的债权。

举例来说,个人购房商业贷款审批或住房公积金贷款审批需要当事人提供真实、合法、有效的存量房买卖合同,但实际交易过程中买卖双方可能同时签订多份内容不一致的存量房买卖合同,其中依法办理了预告登记的存量房买卖合同的法律效力高于未办理预告登记的存量房买卖合同,即使后者办理了合同网签或备案,也只是普通的合同债权。因此,记载有预告登记事项的《不动产登记证明》作为个人购房商业贷款审批、住房公积金贷款审批等业务办理的依据更具有法律保障。

2.预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。申请登记的,不动产登记机构不予办理。

《物权法》第二十条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第二款对此有明确规定。举例来说,存量房买卖双方按照约定办理了不动产转移预告登记,买方作为预告登记的权利人领取了《不动产登记证明》,在预告登记生效期间,未经买方即预告登记的权利人书面同意,卖方因处分该房屋权利申请登记的,比如转移过户给他人、向银行贷款抵押、棚改征收放弃权利等情形,不动产登记机构是不予办理的。

3.预告登记后,债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内,当事人申请不动产登记的,不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

    《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条第二款对此有明确规定。举例来说,存量房买卖双方按照约定办理了不动产转移预告登记,预告登记有效期间,买方凭借存量房买卖合同和《不动产登记证明》等材料通过了商业贷款审批或住房公积金贷款审批,与银行或公积金中心签订了借款合同和抵押合同,满足了双方预告登记约定的条件,这时买卖双方可以按照预告登记事项向不动产登记机构正式申请不动产转移登记,将该房屋登记到买方名下,随后买方和贷款银行共同申请抵押权首次登记,银行再正式发放贷款到卖方账户。

4.预告登记未到期,具备预告登记的权利人放弃预告登记的、债权消灭的或法律、行政法规规定的其他情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记。

《不动产登记暂行条例实施细则》第八十九条对此有明确规定。举例来说,存量房买卖双方按照约定办理了不动产转移预告登记,在预告登记有效期间,双方因为贷款审批不通过、尾款未能按时付清、房屋纠纷无法交付等原因,不能继续履行签订的存量房买卖合同的,这时买卖双方即不动产转移预告登记的当事人可以持不动产登记证明、解除预告登记的协议等必要材料向不动产登记机构共同申请注销预告登记,或者由买方即不动产转移预告登记的权利人持不动产登记证明、放弃预告登记的声明等必要材料单方申请注销预告登记。

因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书消灭预告登记权利的,卖方即不动产转移预告登记的义务人可以单方申请注销预告登记的;生效法律文书中只明确合同无效或撤销合同的,或者要求另一方配合办理的,还需要人民法院向不动产登记机构送达协助执行通知书。

四、预告登记是否收费?

按照深化“放管服”改革和优化营商环境的要求,根据《国家发展改革委 财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规[2016]2559号)的规定,预告登记免收不动产登记费用。

这位负责人还表示,法律制度的生命力在于实施,权威也在于实施。《通告》自公布之日起实施,将采取措施取得良好的实施效果。一是在社会上大力宣传不动产预告登记制度,普及预告登记知识,强化预告登记作用,使广大群众知道不动产预告登记怎么申请、提交什么材料、有什么作用。二是创新服务手段,让群众申请预告登记方便快捷。加大与银行业金融机构信息共享力度,方便贷款审批核查相关不动产登记信息。三是认真做好《通告》执行情况的跟踪掌握,及时发现问题,总结经验,不断完善制度,促进不动产预告登记工作的日益规范和便民、高效。

                                   

2019年7月12